金融商品取引法改正とREITの影響

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金融商品取引法改正とREITの影響を見ると、自社株買いに相当する自己投資口買いがなかったことで、リーマンショックの影響が拡大していることが分かります。

(1)REIT倒産と自己投資口買いによる利益

REITは証券取引所に上場していますので、上場企業の株式購入と同じように証券市場で購入することができます。リーマンショックなどの巨大な金融危機が発生すると、REITには2つの問題点が発生します。
  1. REITは銀行融資で借入
  2. REITの賃料収入が減少すれば利回り低下で、価格下落要因となる
REITは、銀行が借入返済を要求したとしても不動産で運用しているため、急な資金返済は困難です。金融危機など巨大な出来事が発生すると、オフィスの賃料収入などが発生しますが、自己投資口買いを行うことができれば、価格低下局面で割安に購入できますので、利回り維持で価格値上がりが見込めます。

(2)金融商品取引法改正と資本市場の整備

金融商品取引法改正とREITの影響について、2013年6月13日の日経新聞が報じているので見てみましょう。
金融庁が今国会に提出して金融商品取引法改正など一括法が12日国会で成立した。米国のリーマン危機など新しい金融危機が起き、増資インサイダー事件など不正取引が相次いだことを踏まえ、金融市場のゆがみを是正する狙い。不動産投資信託(REIT)や外資系金融機関の規制など未熟な制度も見直す。
金融商品取引法改正により、資本市場の整備を一層行うようですね。金融庁が行った金融商品取引法改正は、REITにも大きな影響を与えることになります。

(3)金融危機がREITに影響

リーマン危機の特徴は影響の範囲が銀行に収まらなかった点だ。日本ではREITが狙い撃ちされ、投資口価格が急落。資金、資本の両面で経営が行き詰りそうになった。このため、金融庁は株式会社の自社株買いに相当する「自己投資口の取得」、すでに投資している投資主(株主に相当)に投資口を割り当てて増資する「ライツ・オファリング」を可能にする。
金融危機でREITの価格下落が発生していますが、経営不安と賃料収入の減少により価格がさらに下落することになります。
  1. 金融危機で外資系銀行や証券が経営不安
  2. REITから外資系金融機関が貸し剥がしを行うことで、REITが経営不安
  3. 経済悪化でREITの賃料収入が下落
  4. REITの経営不安
  5. REITの価格下落
REITが価格下落局面で自己投資口買い、上場企業で言えば自社株買いを行うことができれば、賃料収入の減少したとしても、REITの配当利回りを維持することができます。

(4)増資インサイダー事件対策

  • 2014年春 資産運用業者などへの課徴金上げ
  • 2014年春 証券会社などの取引推奨を禁止

(5)AIJ事件の再発防止

  • 2013年7月 刑事罰の強化
  • 2014年春 特定投資家(プロ)規制の強化

(6)市場発危機の破綻制度

  • 2014年春 政府版の特別融資制度
  • 2014年春 金融機関の破綻時に投資家も負担
  • 2014年春 外国銀行在日支店の規制強化

(7)銀行のリスクマネー強化

  • 2014年春 銀行が企業に出資する出資規制の緩和
  • 2013年7月 2014年秋 大口融資規制の強化

(8)REIT市場の下支え

  • 2014年秋 資金・資本調達策の拡充
  • 2014年春 インサイダー取引規制の導入
REITの資金・資本調達策の拡充に自社株買いに準じるものが含まれるとすれば、REIT自己投資口買いの効果を見込むことができます。

金融商品取引法改正とREITの影響は、REIT海外市場の世界ランキングを見ると日本のREITは成長余地が大きいので、REIT市場拡大に繋がるのではないでしょうか。
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